Vender una casa heredada: pasos e impuestos
Vender un inmueble heredado tiene dos fases: primero, completar la herencia y poner la vivienda a nombre de los herederos; después, la venta. Te explicamos los pasos, los impuestos de cada fase y cómo evitar sorpresas.
1. Pasos antes de vender
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades, para saber si hay testamento.
- Copia del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
- Aceptación y adjudicación de la herencia en escritura notarial.
- Pago del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal.
- Inscripción de la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
Hasta que la herencia no esté aceptada e inscrita, en la práctica no se puede vender con normalidad.
2. Impuestos de la herencia
| Impuesto | Quién lo paga | Plazo |
|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones | Cada heredero, por lo que recibe | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 |
| Plusvalía municipal | Cada heredero | 6 meses, prorrogables hasta un año |
El impuesto de sucesiones lo regula cada comunidad autónoma, y las diferencias son enormes: en muchas comunidades, hijos, cónyuges y padres tienen bonificaciones o reducciones tan altas que pagan muy poco o nada. Además, muchos ayuntamientos bonifican la plusvalía cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido.
3. Impuestos al vender
- IRPF: la ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, más el impuesto de sucesiones y los gastos pagados. Si vendes poco después de heredar y por un precio similar, la ganancia puede ser mínima.
- Plusvalía municipal de la venta: se calcula con los años desde el fallecimiento. Si vendes en menos de un año, el importe suele ser bajo.
- Gastos habituales: certificado energético, notaría y cancelación de cargas si las hubiera.
Puedes calcularlo en nuestra calculadora eligiendo la opción Herencia y el número de propietarios.
4. Si hay varios herederos
Para vender hace falta el acuerdo de todos los propietarios. Cada uno recibe su parte del precio y declara su parte de la ganancia en su IRPF, lo que suele reducir el impuesto total. Si no hay acuerdo, las alternativas son que uno compre la parte de los demás (extinción del condominio) o, como último recurso, la división judicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin aceptar la herencia?
No. Primero hay que aceptar la herencia e inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Algunos notarios permiten hacer la aceptación y la venta el mismo día, en escrituras consecutivas.
¿Cuánto tiempo hay para pagar el impuesto de sucesiones?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros meses.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Los demás no pueden vender la vivienda entera sin él. Se puede negociar que alguien compre su parte o, si no hay acuerdo, acudir a la división judicial.
¿Hay que pagar IRPF si vendo justo después de heredar?
Solo si vendes por más del valor declarado en la herencia, sumando sus gastos. Si el precio es parecido, la ganancia y el impuesto son pequeños.
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Abrir la calculadoraInformación orientativa basada en la normativa estatal y autonómica vigente en octubre de 2026 (Ley del IRPF, Real Decreto-ley 26/2021 sobre la plusvalía municipal y normativa de cada comunidad autónoma). No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta con un gestor o asesor fiscal.