Plusvalía municipal: cómo se calcula en 2026
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas genera al vender o heredar un inmueble. Te explicamos cómo se calcula, quién la paga y en qué casos no se paga.
1. Qué es y quién la paga
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite. Lo cobra el ayuntamiento.
- En una compraventa, la paga el vendedor.
- En una herencia o donación, la paga quien recibe el inmueble.
2. Cómo se calcula
Hay dos métodos, y puedes elegir el que te resulte más barato:
Método objetivo
Base = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. Cuota = base × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %).
Ejemplo: suelo con valor catastral de 40.000 €, vivienda comprada hace 14 años (coeficiente 0,09) y tipo del 30 %: 40.000 × 0,09 × 0,30 = 1.080 €.
Método real
Se toma la ganancia real (precio de venta menos precio de compra) y se aplica la proporción que representa el suelo en el valor catastral total. Interesa cuando la ganancia real es pequeña.
3. Tabla de coeficientes máximos 2026
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
4. Cuándo no se paga
- Cuando se vende por menos de lo que se compró: no hay incremento de valor y la operación no está sujeta. Hay que acreditarlo con las escrituras.
- En algunos casos de herencia de la vivienda habitual, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95 %.
5. Plazos
- Compraventa: 30 días hábiles desde la firma.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a petición del interesado.
Preguntas frecuentes
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. Aparece desglosado el valor del suelo y el de la construcción.
¿La plusvalía se descuenta en el IRPF?
Sí. La plusvalía municipal es un gasto de la venta y reduce la ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
¿Se paga plusvalía si tengo más de 65 años?
Sí. La exención de los mayores de 65 años es del IRPF, no de la plusvalía municipal.
¿Qué pasa si han pasado más de 20 años?
Se aplica el coeficiente máximo de 20 años; no hay exención por antigüedad.
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Abrir la calculadoraInformación orientativa basada en la normativa estatal y autonómica vigente en octubre de 2026 (Ley del IRPF, Real Decreto-ley 26/2021 sobre la plusvalía municipal y normativa de cada comunidad autónoma). No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta con un gestor o asesor fiscal.