¿Cuánto cuesta vender una casa en 2026?
Vender una vivienda tiene costes que conviene conocer antes de fijar el precio. En esta guía repasamos los impuestos y gastos que asume el vendedor en España y cómo calcularlos.
1. IRPF por la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. Para calcularla se resta al valor de venta el valor de adquisición:
- Valor de venta: el precio de venta menos los gastos de la venta (plusvalía municipal, notaría, comisión de la inmobiliaria, certificado energético…).
- Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar más los gastos e impuestos de la compra y las reformas o mejoras con factura. Si la heredaste, el valor declarado en la herencia más el impuesto de sucesiones y los gastos.
A la ganancia se le aplican estos tipos, por tramos:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
¿Cuándo no se paga IRPF?
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
- Reinversión: si destinas el importe a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Cuando no hay ganancia, porque vendes por lo mismo o por menos de lo que te costó.
Si la vivienda tiene varios propietarios, cada uno tributa por su parte de la ganancia, lo que puede reducir el impuesto total al aplicarse los tramos por separado.
2. Plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. En una compraventa lo paga el vendedor. Se calcula con el valor catastral del suelo (aparece en el recibo del IBI), un coeficiente según los años que has tenido el inmueble y el tipo de tu ayuntamiento, que puede llegar al 30 %. Si vendes con pérdidas, no se paga. Tienes todos los detalles en nuestra guía de la plusvalía municipal.
3. Otros gastos del vendedor
| Gasto | Importe orientativo |
|---|---|
| Certificado energético (obligatorio para vender) | 100 – 250 € |
| Notaría (escritura matriz, si se sigue el criterio legal) | 600 – 1.000 € |
| Cancelación registral de la hipoteca | 300 – 600 € |
| Comisión del banco por amortizar la hipoteca | 0 – 0,5 % del capital pendiente (o más en tipo fijo) |
| Comisión de inmobiliaria (si la hay) | 3 – 5 % + IVA |
Además, el día de la venta se liquida la hipoteca pendiente con el dinero que recibes, así que conviene restarla para saber lo que te queda de verdad.
4. Ejemplo completo
Vivienda comprada en 2012 por 150.000 € (con 15.000 € de gastos de compra) que se vende en 2026 por 250.000 €, con 60.000 € de hipoteca pendiente y sin inmobiliaria:
| Precio de venta | 250.000 € |
| Hipoteca pendiente | − 60.000 € |
| Plusvalía municipal (estimada) | − 1.350 € |
| Notaría, certificado y cancelación | − 1.350 € |
| IRPF sobre una ganancia de unos 81.000 € | − 17.800 € |
| Te quedan | ≈ 169.500 € |
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar IRPF si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de venta es inferior al de adquisición no hay ganancia y no se paga IRPF. La pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro.
¿Quién paga la notaría en una compraventa?
Según el Código Civil, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador las copias, salvo que se pacte otra cosa. En la práctica es habitual negociarlo.
¿Puedo restar la comisión de la inmobiliaria en el IRPF?
Sí. La comisión es un gasto de la venta y reduce la ganancia sujeta a IRPF.
¿Qué pasa si vendo una casa heredada?
El valor de adquisición es el declarado en la herencia más el impuesto de sucesiones y los gastos que pagaste. La plusvalía se calcula con los años transcurridos desde el fallecimiento.
Introduce tus datos en nuestra calculadora gratuita y obtén el desglose de impuestos y gastos de tu operación.
Abrir la calculadoraInformación orientativa basada en la normativa estatal y autonómica vigente en octubre de 2026 (Ley del IRPF, Real Decreto-ley 26/2021 sobre la plusvalía municipal y normativa de cada comunidad autónoma). No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta con un gestor o asesor fiscal.