Contrato de arras: tipos y qué incluir
El contrato de arras es el paso previo a la escritura: compromete a comprador y vendedor y fija qué ocurre si alguno se echa atrás. Elegir bien el tipo de arras y redactarlo con cuidado evita muchos problemas.
1. Qué es el contrato de arras
Es un contrato privado que firman comprador y vendedor cuando ya han acordado la operación pero todavía no pueden ir al notario, por ejemplo porque el comprador está tramitando la hipoteca. El comprador entrega una cantidad como señal y ambas partes se comprometen a firmar la escritura en un plazo determinado.
2. Tipos de arras
| Tipo | Qué significa | Si el comprador desiste | Si el vendedor desiste |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 del Código Civil) | Permiten desistir pagando una penalización | Pierde la señal | Devuelve el doble de la señal |
| Confirmatorias | La señal es un pago a cuenta del precio; no permiten desistir libremente | La otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización | Igual: se puede exigir el cumplimiento o una indemnización |
| Penales | La señal funciona como penalización por incumplir, pero se puede exigir además el cumplimiento | Pierde la señal y se le puede exigir cumplir | Debe pagar la penalización y se le puede exigir cumplir |
Las más habituales en la compraventa de vivienda son las penitenciales. Para que se consideren así, el contrato debe indicarlo expresamente y mencionar el artículo 1454 del Código Civil. Si no queda claro, los tribunales suelen interpretarlas como confirmatorias.
3. Cuánto se entrega
La ley no fija una cantidad. Lo más habitual es el 10 % del precio, aunque se puede pactar otra cifra. Esa cantidad se descuenta del precio final en la escritura. Conviene entregarla por transferencia, para que quede constancia.
4. Qué debe incluir
- Datos completos de comprador y vendedor.
- Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral y datos registrales (aparecen en la nota simple).
- Precio total, importe de las arras y forma de pago del resto.
- Tipo de arras, con mención expresa al artículo 1454 si son penitenciales.
- Plazo máximo para firmar la escritura.
- Cargas: que el inmueble se entregue libre de hipotecas, embargos y deudas, o cómo se cancelarán.
- Reparto de gastos e impuestos y qué ocurre con el IBI y la comunidad.
- Estado en que se entrega la vivienda y qué muebles se incluyen.
5. Qué pasa si alguien se echa atrás
Con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste devuelve el doble. Si la operación no se firma por causas ajenas a las partes, como la denegación de la hipoteca, lo que ocurra dependerá de lo pactado: por eso es útil incluir una cláusula específica para ese caso.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. Es opcional, pero muy recomendable cuando pasa tiempo entre el acuerdo y la escritura, porque protege a las dos partes.
¿Hay que pagar impuestos por el contrato de arras?
No por el contrato en sí. Los impuestos de la compraventa se pagan al firmar la escritura.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si no hay una cláusula que lo prevea, con arras penitenciales el comprador podría perder la señal. Conviene pactar que se devuelva si la hipoteca es denegada.
¿Se puede firmar sin inmobiliaria?
Sí. Basta un documento privado firmado por ambas partes. Si tienes dudas, un abogado o un notario puede revisarlo.
Introduce tus datos en nuestra calculadora gratuita y obtén el desglose de impuestos y gastos de tu operación.
Abrir la calculadoraInformación orientativa basada en la normativa estatal y autonómica vigente en octubre de 2026 (Ley del IRPF, Real Decreto-ley 26/2021 sobre la plusvalía municipal y normativa de cada comunidad autónoma). No constituye asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta con un gestor o asesor fiscal.